東京の建売(一戸建て)物件の内見と相場を見てきました!

建売住宅の相場

おしゃれでかっこいい建売物件多数

注文住宅で新築マイホームを建てようと考えている私共家族でございますが、スーモやホームズなんかを見ていると、建売物件でも良い感じにデザインされたおしゃれな物件が多々ありましたので、実際に旦那と娘と見に行ってきました!

実際に内見した新築戸建ての場所と会社は…

場所
施工会社 媒介・仲介 土地面積
/建物面積
価格
東京都吉祥寺 三●建設さん 三●建設グループ会社(3%) 土地150㎡
/建物120㎡
9500万円
東京都吉祥寺 地元の工務店さん どこかの仲介会社(3%) 土地180㎡
/建物140㎡
1億3000万円
東京都杉並区 不明 どこかの仲介会社(3%) 土地95㎡
/建物95㎡
8000万円
東京都杉並区 ●●リアルエステートさん なし 土地45㎡
/建物80㎡
7500万円
東京都新宿区 アイ●●ニバースさん なし 土地120㎡
/建物120㎡
1億1000万円

本当は物件の写真やURLも貼りたいところですが、施工会社さんの名誉を傷つけたくないので今回はごめんなさい。

そして、建材と路線価をまぁまぁ知っている私からすると、
杉並区7500万円の物件と8000万円の物件は、まず無いなと感じました。

比較的安くて駅からも遠くない条件ではありますが、断熱性能は非常に悪そうだと感じたからです。外壁はへーベルハウスのパワーボードを使用していたりはするのですが、窓ガラスと窓サッシが安物を装備していましたね。あれは冬凍える家でしょう。
担当者の目の前で窓ガラスの厚さチェックや窓サッシの素材を指の甲でコンコンッと叩いたり、断熱材はグラスウールかウレタンか、また何ミリ入れているかを聞くと…

「不動産関係のお仕事されていますよね?」と苦笑い。笑

(いや、今やネットで色々調べる時代よ?)

やっぱり建売も知識を持って鋭い質問しないと、良い事ずくめな事言って売ろうとしてくるなぁ と感じてしまいました。
実際に断熱材や窓ガラスは建築基準法を満たしている程度のもので、土地が高額だから建物は低額にしているんだろうなぁ…
そこから営業マンさんは意気消沈として、早めに切り上げてね~という雰囲気を醸し出しているように見えてしまいました。

一方で、やはり1億円近い物件となると、さすがにおしゃれに作られているし、建材も良かったです。

ただし、結論から言うと、やっぱり無しです。

一級建築士さんやデザイナーさんが洒落た間取りにしたというのは解るのですが、例えばドア一つや床材一つとっても、

建売住宅でこれだけの価格を出すのなら…
・この床は大理石みたいでかっこいいけど、木のフローリングで良いかな
・このドアは高級感があるけども、好きではない
・吹き抜けで解放感あるけども、暖房効かなくなるよね
・コの字型の家ってオシャレだけど、リビングが小さくなり使いにくい

という不満や懸念材料が出てきてしまいます。

また、「土地の価格と建物の価格の内訳」を必ず聞くようにしていましたので、帰宅後に建物の坪単価を計算すると、坪単価100万円なんて事もあります。

いやまぁ、確かにカッコよかったけども、坪100万円するなら1から注文住宅建てた方が良くない?となった訳です。

今までは新築一戸建てのマイホームの考えはなく、都心のマンションばかりを検討していたので勉強しなくちゃいけない事がたくさんです。

建売物件の仲介手数料

さて、今回建売物件の内見をしながら、どんなグレードで、どんな相場なのだろうと真面目に買う気もあって見て来ました。
内見をしている中で疑問というか、みんなやっぱり払いたくないと思ってしまうのが「仲介手数料」。
「売買金額×3%+6万円+消費税」が不動産契約の仲介手数料上限額となっています。
物件価格の3%が非常に大きい!そしてどの会社も3%MAXで取りに来ます。
私たちは「この物件見せて!」と決めて現地に直接見に行っているのに、仲介会社が手数料両手で取ろうとするのって腹立たしいよね。

不動産は仲介会社が買い手から不動産価格の3%、売り手から3%の手数料が貰えます。1億の物件なら両方から300万円づつ貰えます。

今回の内見の会社で言うと、三●建設さんに直接電話して内見のアポ取っているのに、グループ会社の人が案内するだけで300万円払わなければいけないのです。

1億3000万円の物件なら390万円の仲介手数料ですよ?
レインズの一般開放してくれないかなぁー!!

仲介手数料を無料にする方法

物件は限られてしまいますが、仲介手数料がかからない方法もあります。
不動産取引においては、取引態様の表示がWEB上でも必要になっています。
「専属・専任・一般・媒介・仲介」は全て同じ取引態様で、両方から手数料を取ります。
「代理」は売主からのみ手数料を取ります。
「売主」は媒介者が存在しないので、手数料がかかりません。

ですから、施工会社と販売/売主が一緒のアイ●●ニバースさんは、この仲介手数料が必要ありませんでした。
物件の詳細ページの下の方に書いてあります。

これはスーモやホームズを使って検索するときに、追加条件やこだわり条件などの中にある「売主/代理」の条件にチェックを入れることで、買主が仲介手数料を払わなくて良い物件だけを検索することができます。

みなさん知っているとは思いますが、知らない人のためにやり方書いておきます。

不動産売主

※売主から直接買える物件は少ないので、ここにチェックを入れて検索すると、めっちゃヒット件数が少なくなります。ですが、まずは売主物件から見ることをおススメします。

少しでも参考になったらイイネ!グッドボタン!よろしくお願いします(๑•̀ㅂ•́)و✧

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1 個のコメント

  • 売り主さんが直接販売している物件があったので、早速内見して気に入ったので契約しました。世田谷区だったので物件自体も高額で、この高額に3%取られたら給料4カ月分だ。情報提供ありがとうでした~!

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